Créer une société immobilière en Suisse : le guide complet
Vous souhaitez investir dans l'immobilier en Suisse via une société ? C'est une démarche courante et fiscalement avantageuse dans de nombreuses situations. En Suisse, on parle de société immobilière — ou SI — pour désigner une SA ou une Sàrl dont le but est d'acquérir, gérer et exploiter des biens immobiliers. Voici tout ce que vous devez savoir pour vous lancer.
1. Qu'est-ce qu'une société immobilière ?
Une société immobilière est une SA ou une Sàrl dont l'activité principale consiste à acquérir, détenir, gérer, exploiter ou vendre des biens immobiliers. Ce n'est pas une forme juridique distincte : c'est le but inscrit dans les statuts qui fait d'une société ordinaire une société immobilière.
Pour être qualifiée de société immobilière au sens du droit fiscal suisse — ce qui a des conséquences importantes sur l'imposition des gains immobiliers — une société doit remplir deux critères cumulatifs, définis par la jurisprudence du Tribunal fédéral :
Les immeubles représentent au moins deux tiers de la valeur totale des actifs
Au moins deux tiers du bénéfice proviennent de l'activité immobilière
Bon à savoir : En Suisse, il n'existe pas de forme juridique spéciale selon la vocation de la société. Une société immobilière, une holding, une société de domicile : ce sont toutes des SA ou des Sàrl. C'est le but statutaire qui détermine leur vocation, pas leur forme.
2. Pourquoi créer une société immobilière ?
Détenir des biens immobiliers via une société plutôt qu'en nom propre présente plusieurs avantages, notamment fiscaux.
Un taux d'imposition plus bas
Les revenus locatifs perçus en nom propre s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre taux marginal, qui peut dépasser 40 % dans certains cantons. Via une société immobilière, ces revenus sont soumis à l'impôt sur le bénéfice des sociétés, généralement compris entre 12 % et 20 % selon le canton.
La rupture de la progression fiscale
Le bénéfice locatif est imposé séparément de vos revenus personnels. Cela évite que les loyers perçus viennent alourdir votre tranche d'imposition.
Des amortissements déductibles
Contrairement à la détention en nom propre, la société peut amortir les biens à son bilan et constituer des provisions, réduisant ainsi son bénéfice imposable.
Une planification successorale simplifiée
Transmettre des parts sociales ou des actions est juridiquement plus souple que de partager un immeuble entre héritiers. La société immobilière facilite la transmission du patrimoine entre générations.
Une responsabilité limitée
En cas de difficultés financières liées à l'activité immobilière, la responsabilité des associés ou actionnaires est limitée à leur apport. Votre patrimoine personnel est protégé.
Attention : La société immobilière est particulièrement avantageuse pour les biens locatifs. Pour un bien à usage personnel, la détention en nom propre reste généralement plus simple et plus avantageuse fiscalement.
3. Sàrl ou SA : quelle forme choisir ?
Les deux formes sont fiscalement identiques pour une société immobilière. Le choix dépend de votre situation patrimoniale, du nombre d'investisseurs et de vos objectifs à long terme.
La Sàrl nécessite un capital de CHF 20'000 entièrement libéré à la création. Les noms des associés sont publics au Registre du commerce. Elle est idéale pour un projet familial ou un patrimoine immobilier de taille moyenne.
La SA nécessite un capital de CHF 100'000, dont CHF 50'000 libérés à la constitution. Les actionnaires ne sont pas publics, ce qui offre davantage de discrétion. Elle convient mieux à un patrimoine important ou à plusieurs investisseurs.
Dans les deux cas, la responsabilité est limitée au capital apporté, et la fiscalité est identique : impôt sur le bénéfice au niveau de la société, puis impôt sur le revenu sur les dividendes distribués.
Si vous hésitez entre les deux, notre outil interactif vous guide en quelques minutes selon votre situation.
4. Les étapes pour créer votre société immobilière
La procédure est identique à celle de toute création de société en Suisse. Ce qui est spécifique, c'est uniquement la rédaction du but social.
Étape 1 — Définir le but social
C'est l'élément central. Le but doit explicitement mentionner l'activité immobilière, par exemple : "La société a pour but l'acquisition, la détention, la gestion, l'exploitation et la vente de biens immobiliers, en Suisse et à l'étranger."
Étape 2 — Trouver un nom disponible
Le nom doit être disponible au Registre du commerce. Vous pouvez inclure des termes comme "Immo" ou "Immobilier". Vérifiez la disponibilité en quelques secondes.
Étape 3 — Déposer le capital
Pour une Sàrl : CHF 20'000. Pour une SA : CHF 50'000 minimum (sur CHF 100'000). Les fonds sont déposés sur un compte de consignation et libérés à l'inscription au Registre du commerce.
Étape 4 — Établir les documents devant notaire
Les statuts et l'acte constitutif sont obligatoirement instrumentés par un notaire. Avec NewCo, toutes les démarches notariales se font à distance, sans déplacement.
Étape 5 — Inscription au Registre du commerce
L'inscription au Registre du commerce est constitutive : votre société n'existe qu'à partir de ce moment. Elle est réalisée par le notaire et prend 1 à 2 semaines selon le canton.
Délai et coût : Comptez 2 à 3 semaines. Le coût total comprend les honoraires de création (dès CHF 490 avec NewCo, frais de notaire inclus), les frais du Registre du commerce (env. CHF 520) et l'ouverture du compte de consignation (env. CHF 250).
5. Points de vigilance
Ne transférez pas un bien existant sans analyse
Si vous possédez déjà des biens en nom propre et souhaitez les apporter à une société, ce transfert déclenche l'impôt sur les gains immobiliers et, dans certains cantons, les droits de mutation. Il est généralement plus avantageux d'acquérir les biens directement via la société dès le départ.
La double imposition
La société paie l'impôt sur le bénéfice. Si vous vous versez ensuite des dividendes, vous payez l'impôt sur le revenu sur ces dividendes. C'est la double imposition économique, inhérente à toute société de capitaux en Suisse. Elle reste néanmoins avantageuse pour les tranches d'imposition élevées.
La Lex Koller
Si des actionnaires sont domiciliés à l'étranger et que les biens sont à usage d'habitation, la Lex Koller peut limiter ou interdire l'acquisition. Les immeubles commerciaux sont généralement exemptés. Une analyse au cas par cas est nécessaire.
Les obligations administratives
Une société immobilière est soumise aux mêmes obligations qu'une société ordinaire : tenue d'une comptabilité, assemblée générale annuelle, et inscription des modifications au Registre du commerce.
Questions fréquentes
Faut-il passer par un notaire ?
Oui. La création de toute SA ou Sàrl en Suisse requiert obligatoirement l'intervention d'un notaire. Avec NewCo, ces démarches se font entièrement à distance.
Une société immobilière peut-elle avoir d'autres activités ?
Oui, à condition que l'immobilier reste l'activité principale. Les deux tiers des actifs et du bénéfice doivent provenir de l'immobilier pour que la qualification de société immobilière soit maintenue.
Quelle est la différence entre une société immobilière et une holding ?
Les deux sont des SA ou des Sàrl. Ce qui les distingue c'est leur but : une holding détient des participations dans d'autres sociétés, une société immobilière détient des biens immobiliers. C'est le but qui fait la vocation, pas la forme juridique.
Puis-je être le seul associé ?
Oui. Une Sàrl comme une SA peuvent être constituées par une seule personne. Vous pouvez être à la fois l'unique associé et le gérant de votre société immobilière.
Vous cherchez à créer une SCI en Suisse ?
La SCI est une forme juridique française qui n'existe pas en droit suisse. L'équivalent suisse est précisément la société immobilière décrite dans cet article.
En résumé
Créer une société immobilière en Suisse revient à créer une SA ou une Sàrl avec un but statutaire orienté immobilier. La procédure est standardisée et peut se faire entièrement en ligne avec NewCo en 2 à 3 semaines.
Cette structure est particulièrement adaptée aux investisseurs locatifs dont les revenus immobiliers viendraient alourdir significativement leur taux d'imposition personnel. Pour aller plus loin, découvrez notre guide complet pour créer son entreprise en Suisse et notre comparatif des formes juridiques.
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